發布時間： 2026-05-19 10:16 來源：中央廣播電視總臺中國之聲
近日，有房企在江蘇徐州發布了“主動現房戰略”：不賣期房、不做沙盤，而是把整個小區建好，讓客戶看過再買。“十五五”規劃綱要提出，有力有序推進現房銷售。住房城鄉建設部近年來多次提及推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險。
該房企推出“主動現房戰略”究竟意味著什么？近年來，全國已有不少樓盤主動選擇“現房銷售”。推進“所見即所得”，哪些關鍵因素不容忽視？總臺中國之聲記者對此展開獨家調查。
徐磊：目前項目已經全面開工，現場施工人數已經超過400人。
徐磊口中的這一項目，就是位于江蘇徐州城市發展新中心核心板塊正在建設中的一個改善型樓盤。作為這一樓盤開發商的營銷總監，徐磊說，其最大的不同，就是要先建設，等實景展示后，再銷售。
徐磊：我們這個項目是所有的樓棟、園林、配套一次性進行集中建設，讓客戶看到實景，就相當于我們所有的客戶都“所見即所得”，才會進行整體銷售。我們也打造了全透明化的工地管理體系，讓客戶不再靠圖紙和想象買單，而是靠親眼所見、親手可查，來做決定。
過去的二三十年里，“先交錢、后收房”的商品房預售制，推動了房地產行業規模快速壯大，但“圖紙營銷”“沙盤賣房”帶來的問題也很突出。比如，提前拿到購房款的開發商缺乏足夠動力提升房屋品質和小區環境，埋下“貨不對板”的隱患，在預售資金監管不到位的情況下，業主的購房款還時常被違規挪作他用，引發項目爛尾等交付風險。徐磊說他所在的房企，由于發軔于制造業，所以想得更多。
徐磊：這是我們在全國落子的首個“主動現房戰略”項目，是在沒有任何政策強制下企業戰略的自主選擇。我們也在思考房子能不能像汽車或家電一樣，讓客戶先體驗再購買。我們在2025年年初拿地之前，實際上內部就已經決策過了，去做“主動現房”。
如徐磊所說，除了說明是企業的自主選擇，“主動”二字，還意味著更多。近些年，不乏一些打出“現房銷售”標簽的開發商，是由于產品力不足，房子賣不動后“被動剩下來”，把“期房”拖成了“現房”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，真正的現房銷售，原本就應該是在土地出讓環節就規定好——該項目是“現房銷售”，或者對已建成未銷售項目整體進行“現房銷售”；而期房沒賣完，硬生生賣到項目完工的“現房”，嚴格意義上來說，不能算“現房銷售”。
李宇嘉：從近年來國家的相關表述來看，現房銷售指的是為防范交付風險，在商品房開發、融資、銷售等基礎性制度完善的基礎上，先將房子建好，達到了交付條件、通過了政府驗收，再進行銷售的制度。如果說原本是期房，賣成了現房的這種樓盤，那其實就不是。而真正的現房銷售，應該是類似江蘇徐州這個案例一樣，從開發商拿地時，就明確自己的項目是現房銷售，包含樓棟、園林、配套完工以后再銷售。
房地產屬于重資產行業，前期開發投入高、建設時間跨度大、資金回籠周期長，也因此，預售制持續實行多年。而如今，面對現房銷售這一新模式，對房企來說，轉型容易嗎？他們對此又是如何考慮的？
徐磊：以前是先想“怎么賣出去”，現在是先思考“怎么造好它”，但是這種邏輯實際是把所有的風險都扛在了我們自己身上，把確定性交給了客戶。
如徐磊所說，對房企而言，現房銷售，時刻要擔著“菜都做好上桌了，人可得坐滿”這樣的“擔心”；更何況，房子也不是菜品那么簡單，開發一個樓盤，動輒是上億資金涌入；再加上，現房銷售更考驗樓盤的產品力，房子沒有打動消費者，市場肯定不會用真金白銀買單。徐磊說，正因如此，他們幾乎把原本花在營銷、包裝上的錢，全部“砸進了房子本身”。
徐磊：我們不做臨時的示范區，不做華而不實的包裝，堅持實景后再開放。在產品打造和設計初期，就梳理出來108項居住生活痛點，每項痛點都對應一套完整解決方案。比如針對車庫陰暗潮濕，我們做了抬高式的全明“懸浮車庫”；針對鄰里噪音，我們做了“六大靜音體系”住宅；打造了行業首個線上現房銷售專屬小程序，施工進度、工程節點、工藝材料參數都是可追溯、可查的，讓客戶自己看見整個開發的過程。
樁樁件件，無不考驗著現房銷售模式下開發商應具備的基本能力，某種程度上，也是倒逼房地產業回歸產品本質、用戶需求、專業價值。徐磊也坦言，之所以敢于提出“主動現房”，也是由于他所在的房企整體資金穩健、財務結構健康、抗周期能力強；同時，企業已深耕徐州16年，有著良好的口碑和信任基礎。那么，現房銷售，意味著房地產業只能是“優等生”的“主場”嗎？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，現房銷售模式下，不是只有大房企才有機會，中小企業同樣有廣闊的市場空間。
李宇嘉：中小房企項目對本地居民的居住習慣、消費屬性熟悉，能夠做出更加定制化的“小而美”產品，這在現房制度下是完全可以實現的。現房銷售模式對企業而言，更多意味著要從追求規模為主轉向單品打造和精細化打磨為主的高質量運營。同時，現房銷售下拿地到銷售的周期拉長了，開發商也要注重進度的把握，強化對未來住房需求趨勢預測和特征判斷，盡量縮短建設周期。另外，還要注重對潛在客戶個性化需求的滿足。比如在設計階段就鎖定一些潛在客戶，了解他們在裝修、戶型設計等方面的差異化。
“十五五”規劃綱要提出，“完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”，“有力有序推進現房銷售”。李宇嘉認為，“有序”二字，也體現著國家對這一命題的深刻考量。去年底的全國住房城鄉建設工作會議提出，在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。李宇嘉說，這就意味著，從國家層面，當下并沒有對是否現房銷售實行“一刀切”，有的地方預售還會存在，但在存量時代，房地產預售制或許終將走向現房銷售，實現平穩過渡。
李宇嘉：居民對新房的需求，未來主要是改善型需求，不僅對交付保障、供應品質要求越來越高，而且也越來越看重交付的情況與購房時樣板房的情況是不是一樣，現房可能更符合居民心中的“好房子”標準。而且，新房需求越來越個性化、差異化、定制化，這為現房銷售創造了需求端的基礎。同時，對于繼續實施預售的城市，在嚴把預售申請的門檻和預售資金監管的同時，也要逐步提高預售的標準。總的來講，預售和現房銷售的差異減小了，再過幾年這種差異基本沒有了，也就順利實現了由期房向現房銷售的平穩過渡。
責任編輯：姚楠
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